Építés-felújítás
Ablakcsere előtt mérjük le az ablakok méretét, és képzeljük el, hogy milyen ablakot kívánunk elhelyezni a régi helyére! Mivel a ma kapható, korszerű nyílászárók tokmérete 12-15 cm, egy 35 cm magas pinceablak cseréje nagy meglepetést okozhat, ha a továbbiakban is szükségünk van a megfelelő bevilágításra, mivel a vastag tokméret miatt az ablak üvegfelülete csak 5-10 cm lesz. Készült már ilyen ablak. Sajnos...
Hogyan kezdjünk az építkezéshez
Építkezés alatt értek most itt minden felújítási, bővítési munkát, amit nem saját kezűleg végzünk, hanem aminek elvégzésével vállalkozót bízunk meg. Vannak, -igaz, egyre kevesebben,- akik minden előkészítés nélkül belevágnak, és mindent a vállalkozóra bíznak. De egyre többen vannak, főleg, akik az elsőt már végigcsinálták, tudják: Ahhoz, hogy végül minden szép legyen, úgy, ahogy elképzelték, nem elég a csempék keresgélését a vakolás befejezésekor elkezdeni. Akkor már késő. A jó befejezéshez időben kell elkezdeni. A legjobb vállalkozói ajánlat kiválasztásához azonos tartalmú ajánlatok kellenek, azonos tartalmű ajánlatokhoz, egy árazatlan költségvetés pontos mennyiségekkel, ehhez mennyiségszámítás, a számításhoz tervek, a tervekhez elképzelés, az elképzeléshez az alkalmazandó anyagok ismerete. Segítünk a tervezésben és az anyagok kiválasztásában, de a kívánt végeredményhez a jó szerződés mellett, a vállalkozóval való szoros együttműködés is szükséges, hiszen még egy jól megtervezett kivitelezés során is számos olyan esztétikai, műszaki, pénzügyi kérdés merül fel, melyben az építtetőnek döntenie kell. Mivel az építési folyamat áttekintéséhez, ellenőrzéséhez és a jó döntésekhez szakmai ismeretekre is szükség van, célszerű a munkák szervezését és műszaki ellenőrzését is szakemberre bízni. Mielőtt tehát nekifognánk az előkészítéshez, mindenképpen célszerű alaposan átgondolni a tervezett munkákat, összegyűjteni a feladatokat, kérdéseket és megkeresni a megfelelő szakembereket, akik segíteni tudnak a munkák előkészítésében, szervezésében, ellenőrzésében.
Tanácsok felújítás előtt
A felújítás sok esetben az épület részleges használatával egyidejűleg történik. Ez esetben biztosítani kell a részleges üzemeléssel funkcionáló, felújítással nem érintett helyiségek zavartalan működését, továbbá gondoskodni kell a felvonulási, tárolási területként használt épületrészek állagmegóvásáről, szükség esetén helyreállítáásáról. A berendezések áthelyezésével, ideiglenes tárolásával minden esetben számolni kell, és bár ennek megoldása nem építés-szervezési kérdés, a felújítás projekthez hozzátartozik. Ezért a felújítás sok tekintetben bonyolultabb, mint egy új épület kivitelezése. Említést kell tenni arról is, hogy épületfelújítások esetén nagy az esélye annak, hogy a munkák (pl. bontás) során derül fény olyan dolgokra, amikre előzetesen a legnagyobb gondosság, és előrelátás mellett sem lehett számítani, viszont a munkák tervezett menetébe beleszólnak. (Példaként: Egy felújítás közben felfedezett veszélyesen meggyengült tartószerkezet helyreállításának megtervezése, és a nem várt többletmunka jelentősen módosíthatja a tervezett felújítás idejét, az előre nem tervezett szerkezetekhez szükséges anyagok és többletmunka pedig a költségeket emelheti nem várt módon.) Ezért a felújítás időbeli ütemezésénél és pénzügyi tervezésénél célszerű az építés-kivitelezési munkáknál szokásosnál nagyobb ráhagyással, tartalékkal számolni.
Kellenek-e mindig kiviteli tervek?
Az építési munkák nagy része csak kiviteli tervek alapján végezhetők. Ezt a 191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet (az építőipari kivitelezési tevékenységről) szabályozza. A rendelet alapján építéshatósági engedélyhez ill. bejelentéshez kötött építési tevékenység csak kivitelezési tervdokumentáció alapján végezhető. (A rendelet kiviteli tervekre vonatkozó részéről további információkat talál itt.) Vannak azonban olyan munkák is, aminek elvégzéséhez sem építési engedélyezési terv, sem kiviteli terv nem szükséges. Ilyen munka például egy fürdőszoba felújítása. Ahhoz, hogy a gépészeti szerelvények, berendezési tárgyak a burkolathoz illesztve legyenek elhelyezve, és a burkolat önmagában is esztétikus legyen mindenképpen érdemes egy burkolattervet készíttetni, amelynek elkészítésekor figyelembe veszik a lejtéseket, a vakolat vastagságát, a lapok egyenletes elosztását, és azt is, hogy minél kevesebb anyagveszteség legyen.
A kiviteli tervek elkészíttetése azért is hasznos lehet, mert a terveken leellenőrizhetjük, hogy elképzeléseink valóban megvalósíthatók azokkal a méretekkel, és azzal a megjelenéssel, ahogy elképzeltük. Ezenkívül, a tervek alapján könnyebben megrendelhetjük a szükséges anyagokat, és kalkulációkat is készíthetünk a bekerülési költségekre vonatkozóan. A terveket az ajánlatok bekéréséhez is felhasználhatjuk, hiszen egy vállalkozó szívesebben ad ajánlatot, ha rajzokon is látja az elvégzendő munkákat, továbbá a tervek alapján ellenőrizhetjük a munkákat, és a rajzokon bejelölhetjük az esetlegesen eltérően megépülő szerkezeteket.
Mire jó a költségvetés?
A kiviteli tervek alapján pontos költségvetés készíthető, ami a nagyobb munkák esetén a kiviteli tervdokumentáció részét képezi. A költségvetés-készítő szoftverekkel készíthető költségvetések a szoftver folyamatosan frissülő áradatai alapján beárazhatók, és beállítható a rezsióradíj is. A beárazott költségvetés alapján becsülhetők a kivitelezés költségei.
Természetesen a költségvetések kinyomtathatók árak nélkül is, ezt hívják árazatlan költségvetésnek. Ha ilyen, árazatlan költségvetést küldünk ki az ajánlatkérő levél mellékleteként, akkor joggal feltételezhető, hogy a beérkező ajánlatokat azonos műszaki tartalommal adták meg az ajánlatadók (vagy ha eltérnek, azt ilyenkor illik jelezni). Az azonos műszaki tartalom alapján beérkező beárazott költségvetések, árajánlatok jól összahasonlíthatók, mind az anyagár, mind pedig a munkadíj tekintetében.
Ajánlatkérés és versenyeztetés
Építési, felújítási munkák előtt érdemes alaposan átgondolni, hogy kitől kérünk ajánlatot. Jó referencia lehet, ha ismerősünk, rokonunk ajánl valakit, úgy, hogy az illető cég munkájával elégedett volt, de sokat jelent az is egy cég megbízhatósága szempontjából, ha a honlapján látható referenciák címmel és a kivitelezés idejének feltüntetésével vannak bemutatva, és a referenciák között min. 4-5 éve végzett munkák is vannak.
A megbízhatónak, szimpatikusnak tűnő cégek közül ajánlatkérés alapján versenyeztetéssel válasszuk ki a legmegfelelőbbet. A versenyeztetés egyik fontos alapfeltétele, hogy azonos tartalmú ajánlatokat hasonlítunk össze. Ehhez fontos, hogy rendelkezzünk árazatlan költségvetéssel, amiből egy másolatot minden ajánlatadónak rendelkezésére bocsájtunk, abból a célból, hogy az alapján adjon árajánlatot. A versenyeztetés nemcsak az árról kell szóljon. Kérjük meg az ajánlatadókat, hogy az ajánlatuk mellé küldjenek szerződéstervezetet is. A szerződéstervezetek átolvasása segít abban, hogy pontosabb képet kapjunk a kivitelezőről, és megtudjuk azt is melyik vállalkozó milyen feltételekkel vállalná a munkát, ha ő nyerné el a megbízást.
Hogyan kössünk jó szerződést?
Sokan hívei a rövid, egyszerű vállalkozási szerződésnek, részben a bizalomra hivatkozva, részben pedig azért, mert ez könnyen áttekinthető, és gyorsan elkészül. Ez valóban igaz, hiszen egy jó szerződés általában nem fér el egy oldalon.
De milyen a jó szerződés? A jó szerződés egyértelműen maghatározza azokat a fontosabb követelményeket, amiket a vállalkozónak és a megbízónak teljesítenie kell. A szerződések kötelező elemein túl ilyenek például: az alkalmazandó termékek minőségigazolásának módja, a vállalt jótállási garancia, garanciális pénzvisszatartás mértéke. Fontos rögzíteni többek között azt is, hogy a kivitelező alkalmazhat-e alvállalkozót, ki biztosítja a munkákhoz szükséges energiát, vizet, behajtási engedélyt, sittes konténert, mit tekintenek a felek munkaterületnek, és hogy a kivitelező a felvonulási terület megóvásáért, ill. helyreállításáért is felel.
Ki szervez, ki bonyolít?
Az építkezés megszervezése nem egyszerű feladat. A kivitelező(k) a saját maguk munkáját meg tudják szervezni, de szinte biztos, hogy az egész munkát nem látják át. Ha a munkát generálkivitelezőre bízzuk, akkor az alvállalkozók munkájának az összeszervezése az ő feladata, de ilyen esetben számíthatunk arra, hogy a kivitelezés-szervezés díja is benne lesz az árban. A munkák előkészítése (a vállalkozóval való szerződés megkötéséig) is igényel szervezési munkát (tervezés, engedélyek beszerzése, ajánlakérések, stb.). Kisebb beruházások esetén a szervezési feladatok saját kézben tarthatók, de nagyobb munkák esetén mindenképp célszerű építés-szervező szakembert (ún. bonyolítót) megbízni, aki tapasztalattal rendelkezik az építkezéssel kapcsolatos ügyintézéssel kapcsolatban, ismeri az ide vonatkozó jogszabályokat és gyakorlata van a hatósági ügyintézésben is.
Mire jó a műszaki ellenőr?
A műszaki ellenőr a minőség ellenőrzése mellett, hogy tanácsadással segíti az építtetőt a műszaki és műszaki vonatkozású pénzügyi döntésekben, és szakmai ismereteivel képviseli érdekeit a kivitelezővel szemben. Természetesen a kivitelezőnek is lehet saját műszaki ellenőre, ezt a jogszabályok nem tiltják, de ezt a vállalkozó finanszírozza (nyilván a vállalási árban benne van), és neki tartozik felelősséggel.
Átadás-átvétel
Az átadás-átvételi eljárás akkor következik, ha a vállalkozó jelzi, hogy elkészült a munkával (készrejelentés). Az átadás-átvétel során a kivitelező nyilatkozik (kivitelezői nyilatkozat), hogy a munkákat a szerződés szerint elvégezte, és jelzi az esetlegese eltéréseket is. Az átadás-átvételről egy jegyzőkönyv is készül, amelyben rögzítésre kerülnek az esetleges minőségi kifogások, a szükséges javítások, hiánypótlások, és ezek határideje is.
« Vissza
